中央經濟工作會議把房地產去庫存化作為2016年主要的五大任務之一，並提出中國房地產去庫存化的一套組合拳。

對此，市場反映十分熱烈，特別是房地產開發商、地方政府及房地產投資者更是異常興奮，認為土地財政又可持續了，持有在手上的住房可以拋售給下一波接棒者，中國房地產市場又有救了。

而且，對當前中國房地產市場的去庫存化的一個論調就是，住房作為不動產，它是一個完全分化的市場，各個城市房地產去庫存化的壓力也就是不一樣。

這種論調認為，到2015年底，中國房地產市場已經進入了一個全麵大分化的時期，即一線城市和人口基本麵較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現“量穩價增”的局麵；

其它二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入“量減價穩”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力大。

按照這種論調，當前中國房地產市場去庫存化根本不是什麼問題，問題也隻是三四城市的問題，反之，在一線城市及部分二線城市，在2014年政府推出一係列的救市之後，這些城市的房地產市場已經走出困境，又步入發展及繁榮階段，房價又會上漲。但實際的情況並非如此。

最近發布的2016年《社會藍皮書》指出，隨著城鎮化進程推進，城鄉居民住房條件得到了顯著改善。

就家庭住房自有率來看，受訪家庭居民自有率為95.4%，其中城鎮居民家庭住房自有率為91.2%；從擁有住房套數2015年調查顯示出，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房；從人均建築麵積和房產估值來看，就2015年的數據，受訪居民家庭人均建築麵積為50平米，而2013年調查的數據為47.3平米。而且這些數據都比上一年都有一定程度增長。

這些數據說明了什麼，一是與發達國家相比，中國居民的住房自有率非常高（美國隻有67%），對城市居民來說，除不到10%的比重之外，基本上能夠滿足居住要求。

二是城市居民持有二套以上住房的比重達到近20%。也就是說，假如這些持有兩套以上住房的居民隻要讓其10%居民住房出租，就完全可以滿足不到10%不持有住房居民的租房需求，而另外10%足以滿足流動人口租房之需求。

三是城市居民的人均住房已經達到近50平方米了，所謂的改善性住房需求也不會太高了。而這些數據僅是表明城市所持有住房的現狀，並不包括正在等出售的住房。

所以，在2016年房地產去庫存化後，中國居民所持有的住房自住率的比例會更高。

更為重要的是，有資料顯示，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

同時，國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房待售麵積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著不僅現有的住房要消化，而且新房仍將源源不斷湧向市場。

在未來幾年，這些住房都得由居民來消化。農民市民化就成了化解當前住房庫存的重要的途徑。但是農民有願意進入那些沒有就業機會的三四線城市嗎？

這些都是農民居住地方的周邊城市，這些城市不僅就業機會少，而且離他們老家不遠，自己老家農村都有大量的住房空著，估計這些農民是沒有願意進入這些城市購買住房或市民化的。

所以，中國三四線房地產去庫存化會相當不容易。即有地方政府補助居民80萬去購買住房，但“羊毛出在羊身上”，這些地方政府並不會做虧本的買賣。也就是說，這些城市房地產去庫存化僅是開始。

現在把當前中國房地產市場去庫存化的焦點回到一線城市及人口流入多的二線城市。

因為，對於這些城市，絕大多數人都認為不僅不需要去庫存化，反之這些地方的政府加速堆出土地，增加供給，否則這些地方房價又會快速上漲。就如今年的深圳那樣，1-11月份深圳的房價上漲40%以上。

但是無論是深圳還是北京，如果按照這樣房地產政策思路，這些一線及少數二線城市房地產市場同樣會走上當前三四線城市住房供應嚴重過剩不歸路。

因為，不僅《社會藍皮書》已經表明，中國的城市居民的住房供求關係早在2010年達到供求平衡。但當前房地產的暴利一定引誘更多房地產開發進入這些城市，讓大量的住房供給湧，這些城市的房地產去庫存隻是時間問題。

比如北京的順義地區，通過衛星觀察，在幾年前拍賣出去的土地，目前有100幅沒有開發，仍在等待房地產市場回暖才會動工。